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문제는 임대사업자가 거주하다 판 주택의 양도세 비과세다. 2011년 임대주택 활성화를 위해 정부는 본인이 거주하는

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주택 외의 나머지를 임대주택으로 등록하면 거주주택 양도 때 1주택으로 보고 비과세 혜택을 줬다. 5년 이상 임대 조건이다.

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임대주택 등록을 늘리려는 파격적인 혜택으로 5년 임대기간이 끝나기 전에 파는 거주주택에도 미리 비과세를 적용했다.

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대신 5년 조건을 채우지 못하면 감면받은 세금을 추징당한다.

기존 4년 단기임대 등록 임대사업자들이 비상이다. 임대주택 자동 말소로 5년 조건을 채울 수 없기 때문이다. 비과세에서 제외되면 다주택자 중과 적용을 받아 추징 세금이 상당하다.

박씨는 13억원에 15년 전 구매해 살던 강남 아파트를 지난해 27억원에 팔았다. 비과세 감면 덕에 세금이 5000여만원에 불과했다.

박씨가 2018년 등록한 임대주택이 4년 단기임대여서 2022년이면 임대기간이 끝난다. 비과세 혜택이 없어지면 3주택자 중과로 양도세가 8억3000여만원이다. 7억8000만원을 더 내야 한다.

박씨를 포함해 임대주택 등록 제도가 폐지될 때까지 임대기간 5년을 채우지 못하는 임대사업자들이 타격을 받는다.

김종필 세무사는 “2017년 8·2대책 후 양도세 중과로 다주택자 양도세 부담이 크게 늘면서 임대주택 등록 후 비과세 조건으로 거주주택을 매도한 경우가 많았다”고 전했다.
단기임대의무기간 4년과 거주주택 비과세 조건 5년의 시차는 노무현 정부의 다주택자 양도세 중과 도입 때로 거슬러 올라간다. 2004년 3주택 이상 양도세 중과를 시행할 때 주택 수 산정에서 제외한 주택의 하나가 5년 이상 임대하는 주택이었다. 2011년 임대사업자 거주주택 비과세를 만들면서 이 ‘5년’ 기준을 활용했다. 2015년 임대주택 등록 제도를 손볼 때 임대의무기간을 줄인 4년 임대를 도입했다. 지금까지는 4년 임대라도 임대기간 후 말소하지 않으면 자동으로 연장돼 5년 요건을 충족하는 데 문제가 없었다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “제도의 불일치로 인한 선의의 피해가 없도록 제도 보완이 필요하다”고 지적했다.
7·10대책의 세제 강화가 다주택자의 주택 매수 발목을 잡을 전망이다. 최고 12배로 올라가는 3주택 이상의 취득세율 12%는 과거 ‘사치성 재산’으로 불렸던 별장과 고급주택(전용 245㎡ 초과 공동주택 등)에 적용하는 중과 세율과 같다.

최고 20%포인트 올린 양도세 최고 세율 72%(3주택 이상 중과)는 현재 3년 이하 징역, 1억원 이하 벌금에 처할 수 있는 범죄인 미등기양도 세율(70%) 수준이다. 노무현 정부에 못 미치던 다주택자 양도세 부담이 더 무거워진다.

이제까지 세율(최고 62%)이 노무현 정부(최고 60%)보다 높기는 했지만 금액 구간별로 적용돼 실제 세금 금액은 적었다. 과세표준(세금부과기준금액)이 10억인 3주택자의 경우 노무현 정부의 세율 60%를 적용한 세금이 5억9900만원이고 현재 62% 세율로 5억8300만원이다. 7·10대책(72%)에 따른 세금이 6억8300으로 1억원 더 많다.